Zawarcie umowy najmu, zarówno lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego, wiąże się z koniecznością spełnienia określonych wymogów formalnych i prawnych. W praktyce jednak wiele umów obciążonych jest powtarzającymi się błędami, które mogą prowadzić do konfliktów między stronami lub trudności przy dochodzeniu swoich praw. Poniżej przedstawiono najczęstsze błędy popełniane przy sporządzaniu umów najmu oraz sposoby, jak ich skutecznie uniknąć.
Niewłaściwe określenie stron umowy
Jednym z podstawowych błędów w umowach najmu jest nieprawidłowe oznaczenie stron. Często zdarza się, że dane wynajmującego lub najemcy są niekompletne albo błędne. Błąd może dotyczyć imion i nazwisk, numerów PESEL, adresów korespondencyjnych czy danych identyfikacyjnych firmy (np. NIP, REGON, KRS). Tego typu nieścisłości mogą utrudniać egzekwowanie postanowień umowy lub skutecznie uniemożliwić dochodzenie roszczeń przed sądem.
Warto również upewnić się, że osoba podpisująca umowę po stronie wynajmującego lub najemcy ma odpowiednie umocowanie do reprezentowania drugiej strony. W przypadku spółek konieczne może być załączenie właściwego pełnomocnictwa albo odpisu z KRS. Błąd ten często popełniany jest w umowach zawieranych przez podmioty gospodarcze, co w konsekwencji może prowadzić do podważenia skuteczności całej umowy.
Brak precyzji w opisie przedmiotu najmu
Opis przedmiotu najmu powinien być możliwie jak najbardziej szczegółowy i jednoznaczny. Częstym błędem jest ograniczenie się do podania jedynie adresu nieruchomości, bez wskazania jej powierzchni, numeru księgi wieczystej, pomieszczeń dodatkowych czy przynależności (np. balkon, piwnica, miejsce parkingowe). Może to rodzić wątpliwości co do zakresu rzeczywiście wynajmowanej przestrzeni.
W przypadku najmu lokalu użytkowego istotne jest również wskazanie, czy najemca ma prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości oraz jakie są zasady ich użytkowania. Precyzja w opisie chroni obie strony przed nieporozumieniami i roszczeniami na tle korzystania z nieruchomości.
Niejasne warunki dotyczące czynszu i opłat dodatkowych
Jednym z kluczowych elementów każdej umowy najmu jest określenie wysokości czynszu oraz zasad jego płatności. Błędem często spotykanym w praktyce jest brak sprecyzowania, które opłaty są wliczone w czynsz, a które stanowią dodatkowe zobowiązania najemcy – jak np. media, opłaty administracyjne, wywóz śmieci czy podatek od nieruchomości.
Niejasne sformułowania w tym zakresie mogą prowadzić do sporów, zwłaszcza gdy jedna ze stron ponosi wyższe koszty niż się spodziewała. Warto także jasno wskazać termin płatności, numer rachunku bankowego oraz ewentualne konsekwencje opóźnień – takie jak odsetki ustawowe czy możliwość wypowiedzenia umowy.
Pomijanie kwestii związanych z kaucją i jej zwrotem
Kaucja zabezpieczająca to powszechnie stosowany mechanizm mający chronić wynajmującego przed stratami wynikającymi z uszkodzenia lokalu czy zaległości w opłatach. Błędem jest brak uregulowania zasad pobrania, przechowywania i zwrotu kaucji w treści umowy. Często również nie jest określony termin jej zwrotu, co rodzi niepewność po stronie najemcy.
Warto wskazać konkretny sposób rozliczenia kaucji – np. przelew na konto, po jakim czasie od zakończenia najmu, po odliczeniu ustalonych kosztów. Dobrym rozwiązaniem jest także szczegółowe opisanie stanu lokalu w chwili jego przekazania, co ułatwia późniejsze porównanie i uzasadnienie ewentualnych potrąceń.
Niedostateczne określenie praw i obowiązków stron
Częstym błędem jest powierzchowne potraktowanie obowiązków wynajmującego i najemcy. Umowy zawierają ogólne sformułowania, bez wskazania, kto ponosi odpowiedzialność za drobne naprawy, konserwację sprzętu czy kontakt z administracją budynku. Takie nieścisłości mogą prowadzić do konfliktów i wzajemnych pretensji.
Prawidłowa umowa powinna zawierać jasne rozgraniczenie obowiązków stron – np. obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie przez najemcę, zakres odpowiedzialności wynajmującego za awarie wynikające ze zużycia technicznego, procedura zgłaszania usterek oraz czas reakcji. Dzięki tym zapisom możliwe jest uniknięcie wielu sporów.
Brak zapisów dotyczących rozwiązania umowy i konsekwencji
Ostatnim z najczęstszych błędów jest brak uregulowań dotyczących trybu rozwiązania umowy oraz skutków jej wypowiedzenia. Umowa często nie precyzuje okresu wypowiedzenia lub warunków wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym. W praktyce rodzi to problemy, zwłaszcza gdy jedna ze stron chce nagle zakończyć stosunek najmu.
Równie ważne jest uregulowanie kwestii zwrotu lokalu – jego opróżnienia, stanu technicznego, sposobu przekazania kluczy oraz ewentualnych rozliczeń końcowych. Dobrym rozwiązaniem jest zawarcie wzoru protokołu zdawczo-odbiorczego jako załącznika do umowy, który ułatwia zamknięcie relacji prawnej bez konieczności wszczynania postępowania sądowego.
Więcej praktycznych porad prawnych można znaleźć na stronie www.krolfrackiewicz.pl.
Informacje zawarte w tym artykule mają charakter wyłącznie ogólny i edukacyjny. Nie stanowią one profesjonalnej porady prawnej i nie mogą zastąpić konsultacji z kwalifikowanym prawnikiem. Przed podjęciem jakichkolwiek działań na podstawie treści zawartych w tym artykule, należy skonsultować się ze specjalistą w celu uzyskania indywidualnej porady dostosowanej do konkretnej sytuacji.
Materiał partnera
